不動產(chǎn)登記關(guān)系到億萬群眾的切身利益。2013年12月,中央編辦下發(fā)通知,將土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職能整合到國土資源部,標(biāo)志著萬眾期待的《物權(quán)法》不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度終于落地。在日前召開的全國政協(xié)十二屆二次會議上,“加快不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建設(shè)”成為有關(guān)委員關(guān)注的話題之一。
由于不動產(chǎn)登記涉及內(nèi)容多、程序復(fù)雜、專業(yè)性強,因此對大多數(shù)人來說,不動產(chǎn)登記需要專業(yè)中介機構(gòu)的幫助。目前與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的政府部門職能整合即將完成,但是與之相適應(yīng)的社會中介機構(gòu)建設(shè)略顯滯后,因此亟待我們認(rèn)真梳理,系統(tǒng)研究,為下一步改革奠定堅實基礎(chǔ)。本期特邀有關(guān)專家,就構(gòu)建和完善與統(tǒng)一登記相適應(yīng)的社會中介機構(gòu)提出建議。
土地登記中介 組織建設(shè)滯后
土地登記代理人職業(yè)資格管理制度的法律效力層級較低,全國性的土地登記行業(yè)組織尚未建立。
土地登記是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容。目前,土地登記中介人員主要是土地登記代理人,中介機構(gòu)主要是土地登記代理機構(gòu),中介行業(yè)組織主要是土地登記代理人行業(yè)協(xié)會?傮w來看,社會中介組織建設(shè)法律依據(jù)效力層次較低,組織建設(shè)尚不完備。主要表現(xiàn)在以下幾個方面:
土地登記代理人實行統(tǒng)一資格管理,法律效力層級較低。2002年,人事部和國土資源部聯(lián)合下發(fā)了《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《土地登記代理人職業(yè)資格考試實施辦法》,通過規(guī)范性文件的形式對土地登記代理人的考試資格、業(yè)務(wù)范圍、考試組織實施、退出登錄管理等工作進行了較為全面的規(guī)定。土地登記代理人經(jīng)考試合格后,持土地登記代理人職業(yè)資格證書,在指定機構(gòu)辦理登記退出登錄后,可以登記代理人名義執(zhí)業(yè)。登記代理人的業(yè)務(wù)范圍,包括代辦登記、指界、地籍調(diào)查,搜集整理土地權(quán)屬和登記相關(guān)資料等。此外,北京和云南等地也出臺了有關(guān)登記代理人退出登錄管理的相關(guān)規(guī)定。但是,總體來看,上述規(guī)定僅限于規(guī)范性文件層面,法律效力層級較低,法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章中都還沒有關(guān)于土地登記代理人的專門規(guī)定。
國家尚未出臺對登記代理機構(gòu)的管理措施,僅有部分地方作出規(guī)定。2005年,浙江省土地調(diào)查登記代理行業(yè)協(xié)會頒布了《浙江省土地調(diào)查登記代理機構(gòu)退出登錄暫行辦法》,對土地登記代理機構(gòu)的人員構(gòu)成條件和申請程序等事項進行了詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)規(guī)定,土地登記代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商退出登錄的企業(yè)法人,從事土地登記代理業(yè)務(wù),需要向浙江省土地調(diào)查登記代理行業(yè)協(xié)會申請執(zhí)業(yè)退出登錄。申請材料經(jīng)所在地土地行政主管部門備案后,經(jīng)協(xié)會審核同意,頒發(fā)《土地調(diào)查登記代理機構(gòu)退出登錄證書》。此外,內(nèi)蒙古、安徽、廣西等地也頒布了相應(yīng)的規(guī)定。
全國性的土地登記行業(yè)組織尚未建立,地方協(xié)會多是與土地調(diào)查、土地估價師行業(yè)組織一體設(shè)立,F(xiàn)在僅少數(shù)省份建立了土地登記代理人行業(yè)組織,主要包括浙江省土地調(diào)查登記協(xié)會、江西省土地登記代理人協(xié)會、黑龍江省土地登記代理人協(xié)會、廣東省土地估價師與土地登記代理人協(xié)會、內(nèi)蒙古自治區(qū)土地估價師與土地登記代理人協(xié)會、廣西土地登記代理人協(xié)會等。行業(yè)組織是非營利性的專業(yè)性社會團體,會員包括團體會員和個人會員,業(yè)務(wù)主管部門是地方國土資源主管部門,并接受民政部門的社團登記管理。
房屋登記尚未建立代理人制度
目前房屋登記方面還沒有建立起相應(yīng)的代理人制度,代為辦理房屋登記的主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。
房屋登記是不動產(chǎn)登記的另一重要內(nèi)容。目前,房屋登記方面還沒有建立起相應(yīng)的代理人制度。但實踐中,在房地產(chǎn)辦理前期的手續(xù)環(huán)節(jié)中,早已經(jīng)出現(xiàn)了“代辦”或“代理”的現(xiàn)象,只是尚未公開、尚未規(guī)范而已。由于房屋登記與房屋交易具有密切聯(lián)系,代為辦理房屋登記的主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理),中介機構(gòu)主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),中介行業(yè)組織主要是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會等組織。與土地登記代理人相比,房屋經(jīng)紀(jì)人制度建設(shè)相對完備。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實行統(tǒng)一資格管理。2011年,住建部、發(fā)改委、人保部聯(lián)合出臺了部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動和監(jiān)管作出了較為明確的規(guī)定。2001年,人事部和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》,以規(guī)范性文件的形式對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的考試資格管理進行了較為全面的規(guī)定。與土地登記代理人類似,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試合格后,可獲得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會退出登錄后,方可執(zhí)業(yè);經(jīng)紀(jì)人協(xié)理一般由地方房地產(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)管理。
房屋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在法律和部門規(guī)章中已有規(guī)定!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十六條、第五十七條,專門規(guī)定了房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu),對其設(shè)立所需要的條件進行了列舉規(guī)定。住建部《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》也對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)作出了較為詳細(xì)的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),由所在地建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。
全國和地方均建立了相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會和協(xié)會。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)組織通常和房地產(chǎn)估價師行業(yè)組織合并在一起,行業(yè)組織會員包括個人會員和單位會員。全國層面成立了中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會,受住建部的業(yè)務(wù)指導(dǎo),民政部的監(jiān)督管理。地方層面成立了省市房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(協(xié)會)。目前廣東、河南、山西等省成立了省房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 (協(xié)會),東莞市成立了東莞市房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、深圳市成立了深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會等。
立法規(guī)范中介組織建設(shè)與管理
將登記代理作為不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的重要組成部分,建立層次分明、相互協(xié)調(diào)的登記中介組織法律結(jié)構(gòu)體系。
當(dāng)前,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記即將完成,《不動產(chǎn)登記條例》也即將出臺,針對我國不動產(chǎn)登記社會中介組織建設(shè)整體零散、薄弱的現(xiàn)狀,建議立足我國國情,從以下方面推動我國不動產(chǎn)登記社會中介組織建設(shè)。
充分肯定社會中介組織的積極作用,在立法上給予登記代理人員、機構(gòu)、協(xié)會等明確的法律地位
對登記代理的作用予以認(rèn)可,將其作為不動產(chǎn)登記制度建設(shè)的重要組成部分。簡政放權(quán),建設(shè)服務(wù)型政府,是我國行政體制改革的方向。在不動產(chǎn)交易日益活躍的現(xiàn)狀下,土地登記代理機構(gòu)通過自己專業(yè)的服務(wù),可以減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān),提高土地登記機關(guān)的工作效率,有利于促進不動產(chǎn)交易的迅速完成,有利于提升不動產(chǎn)登記的規(guī)范有序運行,積極作用明顯。因此,對于這項制度應(yīng)當(dāng)予以充分肯定,并繼續(xù)發(fā)展和完善。
建立層次分明、相互協(xié)調(diào)的登記中介組織法律結(jié)構(gòu)體系。首先,應(yīng)在《不動產(chǎn)登記條例》中對登記代理機構(gòu)和人員作出原則性規(guī)定,例如規(guī)定不動產(chǎn)登記的相關(guān)事項可以委托專業(yè)的不動產(chǎn)登記代理人,不動產(chǎn)登記專業(yè)代理人的具體管理辦法由不動產(chǎn)登記主管部門另行規(guī)定。其次,在部門規(guī)章層面出臺專門關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人員和機構(gòu)的《不動產(chǎn)登記代理人管理辦法》,辦法可以對登記代理人、代理機構(gòu)、代理人協(xié)會等作出具體規(guī)定;再其次,通過規(guī)范性文件的方式出臺關(guān)于不動產(chǎn)登記代理人具體命題、考試、收費、發(fā)證,以及機構(gòu)管理、協(xié)會管理等方面的細(xì)化事項。
根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求,明確不動產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍,整合登記人員資質(zhì)管理
首先,將登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴展至全部不動產(chǎn)。根據(jù)國務(wù)院機構(gòu)改革方案的要求,整合“房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)”,因此,應(yīng)將不動產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)范圍擴展至包含土地、房屋、林地、草原各類不動產(chǎn)在內(nèi)的登記代理服務(wù)事項。在保留房屋經(jīng)紀(jì)人的基礎(chǔ)上,要求其中從事登記代理的中介人員必須持有不動產(chǎn)登記人員資格證書。
其次,可以借鑒法律資格管理經(jīng)驗,將登記官資格和登記代理人資格進行整合。目前,土地登記機關(guān)存在土地登記人員持證上崗考試制度,房屋登記機關(guān)存在房屋登記官制度。兩項制度均是針對登記機關(guān)直接從事登記事務(wù)的公務(wù)人員所設(shè),都要求具備一定的土地登記知識和民商法律知識,其考試內(nèi)容與登記代理人有較大的相似性。我國法律領(lǐng)域,實行律師、法官、檢察官考試合一的司法考試,不動產(chǎn)登記也可以其為借鑒,將不動產(chǎn)登記官考試和不動產(chǎn)登記代理人考試合并為不動產(chǎn)登記人員資格考試,由不動產(chǎn)登記管理機構(gòu)對不動產(chǎn)登記相關(guān)從業(yè)人員實行更加統(tǒng)一、規(guī)范的管理。
加強不動產(chǎn)登記中介市場的培育,進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記代理機構(gòu)和不動產(chǎn)登記代理人協(xié)會管理
首先,進一步規(guī)范不動產(chǎn)交易市場,促進登記代理行業(yè)發(fā)展?偟膩砜,我國的不動產(chǎn)交易市場起步相對較晚,登記制度也尚處于逐步完善的階段。專業(yè)化、規(guī);牟粍赢a(chǎn)登記代理人員和機構(gòu)尚未成型。因此,應(yīng)當(dāng)把更多的登記相關(guān)事項交給市場去承擔(dān),政府著力事后的監(jiān)管。在尊重不動產(chǎn)權(quán)利人意愿的基礎(chǔ)上,逐步引導(dǎo)當(dāng)事人選擇專業(yè)化的登記代理機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記事務(wù),進而逐步形成良好的市場化服務(wù)機制。
其次,完善登記代理機構(gòu)組織管理,促進代理機構(gòu)的規(guī)范誠信經(jīng)營。為便于制度的銜接和落實,從事不動產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)的行業(yè)組織可以繼續(xù)進行代理登記業(yè)務(wù),但是必須具有一定數(shù)量的、持有不動產(chǎn)登記代理資格證書的專業(yè)人員,并由其直接開展相關(guān)登記代理實務(wù)。代理人員從業(yè)時發(fā)生違法違規(guī)行為的,代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
再其次,自下而上,逐步建立和完善不動產(chǎn)登記代理人行業(yè)協(xié)會。行業(yè)協(xié)會的建立,需要具備一定規(guī)模的從業(yè)人員和從業(yè)機構(gòu)。目前來看,全國大多數(shù)地區(qū)土地登記代理行業(yè)協(xié)會還處于初步建設(shè)階段,因此,可以在明確土地登記代理專業(yè)管理的前提下,與地方房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、土地調(diào)查協(xié)會等進行整合,出臺行會章程完善組織機構(gòu)和會員的管理。在地方協(xié)會發(fā)展完善的基礎(chǔ)上,成立全國性的登記代理人協(xié)會,在全國范圍內(nèi)開展行業(yè)自律管理。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在規(guī)范建設(shè)、人員培訓(xùn)、業(yè)務(wù)交流、誠信管理、反映行業(yè)訴求等方面的積極作用。
文章來源:中國國土資源報